よくある相談トップ5


 

不動産相談1:所有者の判断能力の低下により不動産取引が進まない。(法定相続人からのご相談)

●(青)はクレアの対応 

●(赤)はお客様の選択

*対応1* 60分無料相談(初回相談)

(1)所有者ご本人の様子を確認します。

(2)対象不動産の状況を確認します。

・固定資産税納税通知書をご持参いただけると、所在地、地積、面積、評価額等が分かります。

・対象不動産の住所が分かるものをご用意下さい。

・権利証の有無、境界標の有無、地積測量図の有無、越境物の有無 等

(3)建物の状況を確認します。

・建物建築確認申請書や設計図などがあると、把握しやすいです。

・間取り、建物内外装、設備の状況、築年数、増改築等を確認します。

・建物の耐震性についても確認する場合があります。

(4)不動産希望の取引を確認します。

・売却

・賃貸・有効活用

・その他

(5)初回相談なので可能な限りですが、問題解消のシムラの所見をお話しします。

・売却でしたら、概算価格の提示

・有効活用でしたら、概算賃料や想定する借り手の提案をします。

・その他、その時考え得るご提案をします。

*選択肢1* 業務を依頼しない場合は終了
・初回相談は無料となります。
*選択肢2* 業務を依頼する場合は、対応2へ

①次回の対応2における、依頼内容の打ち合わせをします。

②下記から事前に実施する調査内容を確認し、業務形態や報酬についてご説明します。

Ⅰ.基礎調査報告業務

(ア)対象不動産の詳細調査(行政、法務局、現地※敷地外から)

(イ)物件概要書作成・提出及び報告

Ⅱ.詳細調査報告業務

(ウ)敷地内に入り建物の外回り及び建物室内の現地調査(以下、現地確認といいます)

(エ)地価市場調査(以下、地価相場といいます)

(オ)賃料市場調査(以下、賃料相場といいます)

Ⅲ.オプション調査報告業務

(カ)対象不動産によって必要な調査

Ⅳ.簡易調査報告業務

(キ)机上で出来る範囲の調査

尚、上記の調査報告業務は有料となります。

第2回目の相談には簡易調査報告業務(謄本取得等実費のみ頂戴します)が必須です。

・業務は調査業務と売却又は賃貸業務の2本立てとなります。

③ご検討のうえ、依頼するかご判断下さい。

 

*対応2* 面談(2回目相談) その1(売却のケース)

(1)調査報告業務を実施します。

(2)売却価格を提示します。

(3)売却条件を整理します。

*選択肢1* 業務を依頼しない。もしくは他の方に依頼する。
・調査報告業務報酬及び相談料を頂戴し終了します。
*選択肢2* 業務を依頼する場合は、対応3その1へ

①次回の対応3における、依頼内容の打ち合わせをします。

・当方あるいは、司法書士と本人面談をして、所有者の判断能力の状況を確認する件

・法的に可能な売却方法を整理、検討する件

・その後の対応があるか、検討する件

②次回の業務形態や報酬についてご説明します。

③そのうえで依頼するかご判断下さい。

結果1 法定後見制度を利用して、売却手続きを継続する場合は、対応3その1へ

結果2 法定後見制度は利用せず、業務を終了する。

・報告業務報酬、面談業務報酬及び相談料を頂戴し終了します。

結果3 弊社の不動産買取制度の利用を検討する。

 

*対応2* 面談(2回目相談) その2(賃貸・有効活用のケース)

(1)調査報告業務を実施します。

(2)賃料や貸し方の提示をします。

(3)賃貸・有効活用条件の整理をします。

*選択肢1* 業務を依頼しない。もしくは他の方に依頼する。
・調査報告業務報酬及び相談料を頂戴し終了します。
*選択肢2* 業務を依頼する場合は、対応2へ

①次回の対応3における、依頼内容の打ち合わせをします。

・本人と当方が面談して、所有者の判断能力の状況を確認します。

・現実的な賃貸借契約方法を検討します。

・その後の対応があるか、検討します。

②次回の業務形態や報酬についてご説明します。

③そのうえで依頼するかご判断下さい。

 

*対応3* 業務委託 その1(売却に関して)

(1)弊社とご相談者間で業務委託契約を締結します。

(2)当方あるいは、司法書士と本人面談をして、所有者の判断能力の状況を確認します。

(3)成年後見制度を利用するか判断します。

(4)不動産の売却を前提とした成年後見の利用が決定したら、家庭裁判所への申し立てをします。

・自己申請は可能ですが、専門家に依頼する方法を提案します。

(5)法定後見人が決まったら、不動産売却について打ち合わせ、売出価格を決定します。

(6)弊社と成年後見人が不動産の売却に関して打ち合わせをします。

(7)弊社と成年後見人間で業務委託契約締結をし、業務実行します。

・確定測量図がなければ原則作成します。

・越境物があれば売却するための対応をします。

(8)販売準備をします。(1週間程度)

・不足があれば物件再調査、ライフライン調査

・現地写真撮影

・販売図面作成等

(9)販売開始します。

・2週間に1度、業務活動報告します。

 

*対応3* 業務委託 その2(賃貸・有効活用に関して)

 (1)具体的な方法は、様々なケースがありますので、個別相談の上決定しますが、業務を依頼する場合は、弊社とご相談者間で業務委託契約を締結します。

(2)賃貸募集の準備をします(1週間程度)

・不足があれば物件再調査

(3)賃貸募集活動を開始します。

 

・2週間に1度、業務活動報告します。

 

*対応4* 成約または未成約 その1(売却)

 結果1 成約となった場合の流れ

(1)買主との手付契約を締結します。

(2)買主との残金決済、引渡し、登記手続きします。

(3)業務完了。調査報告業務、売却業務、相談料を頂戴します。

 

*対応4* 業務委託 その2(賃貸・有効活用)

 結果1 成約になった場合の流れ

(1)借主との賃貸借契約を締結します。

(2)物件の引渡しをします。

(3)業務完了します。

・業務報酬を頂戴します。

結果2 業務期間終了までに成約に至らなかった場合の流れ

*選択肢1* 弊社と業務委託を再契約します。
・対応3の流れを繰り返します。
*選択肢2* 終了
・売却業務及び賃貸業務は成功報酬なので、この報酬は頂戴しません。調査報告業務、相談業務報酬を頂戴して、終了します。

 

補足※記載の「売却」には、贈与も含まれます。
※記載の「売却業務に伴う契約」には、媒介契約及び業務委託契約が含まれます。
※低廉な空家等の売却における仲介手数料の特例の適用があります。
※売却価格が800万円に満たない場合、仲介業務を伴わない業務受託を原則としています。