よくある相談トップ５

不動産相談１：所有者の判断能力の低下により不動産取引が進まない。（法定相続人からのご相談）

＊対応1＊　60分無料相談（初回相談）

（1）所有者ご本人の様子を確認します。

（2）対象不動産の状況を確認します。

・固定資産税納税通知書をご持参いただけると、所在地、地積、面積、評価額等が分かります。

・対象不動産の住所が分かるものをご用意下さい。

・権利証の有無、境界標の有無、地積測量図の有無、越境物の有無　等

（3）建物の状況を確認します。

・建物建築確認申請書や設計図などがあると、把握しやすいです。

・間取り、建物内外装、設備の状況、築年数、増改築等を確認します。

・建物の耐震性についても確認する場合があります。

（4）不動産希望の取引を確認します。

・売却

・賃貸・有効活用

・その他

（5）初回相談なので可能な限りですが、問題解消のシムラの所見をお話しします。

・売却でしたら、概算価格の提示

・有効活用でしたら、概算賃料や想定する借り手の提案をします。

・その他、その時考え得るご提案をします。

＊選択肢1＊　業務を依頼しない場合は終了

・初回相談は無料となります。

＊選択肢2＊　業務を依頼する場合は、対応2へ

①次回の対応2における、依頼内容の打ち合わせをします。

②下記から事前に実施する調査内容を確認し、業務形態や報酬についてご説明します。

Ⅰ.基礎調査報告業務

（ア）対象不動産の詳細調査（行政、法務局、現地※敷地外から）

（イ）物件概要書作成・提出及び報告

Ⅱ.詳細調査報告業務

（ウ）敷地内に入り建物の外回り及び建物室内の現地調査（以下、現地確認といいます）

（エ）地価市場調査（以下、地価相場といいます）

（オ）賃料市場調査（以下、賃料相場といいます）

Ⅲ.オプション調査報告業務

（カ）対象不動産によって必要な調査

Ⅳ.簡易調査報告業務

（キ）机上で出来る範囲の調査

尚、上記の調査報告業務は有料となります。

第2回目の相談には簡易調査報告業務（謄本取得等実費のみ頂戴します）が必須です。

・業務は調査業務と売却又は賃貸業務の2本立てとなります。

③ご検討のうえ、依頼するかご判断下さい。

＊対応2＊　面談（2回目相談）　その1（売却のケース）

（1）調査報告業務を実施します。

（2）売却価格を提示します。

（3）売却条件を整理します。

＊選択肢1＊　業務を依頼しない。もしくは他の方に依頼する。

・調査報告業務報酬及び相談料を頂戴し終了します。

＊選択肢2＊　業務を依頼する場合は、対応3その1へ

①次回の対応3における、依頼内容の打ち合わせをします。

・当方あるいは、司法書士と本人面談をして、所有者の判断能力の状況を確認する件

・法的に可能な売却方法を整理、検討する件

・その後の対応があるか、検討する件

②次回の業務形態や報酬についてご説明します。

③そのうえで依頼するかご判断下さい。

結果1　法定後見制度を利用して、売却手続きを継続する場合は、対応3その1へ

結果2　法定後見制度は利用せず、業務を終了する。

・報告業務報酬、面談業務報酬及び相談料を頂戴し終了します。

結果3　弊社の不動産買取制度の利用を検討する。

＊対応2＊　面談（2回目相談）　その2（賃貸・有効活用のケース）

（1）調査報告業務を実施します。

（2）賃料や貸し方の提示をします。

（3）賃貸・有効活用条件の整理をします。

＊選択肢1＊　業務を依頼しない。もしくは他の方に依頼する。

・調査報告業務報酬及び相談料を頂戴し終了します。

＊選択肢2＊　業務を依頼する場合は、対応2へ

①次回の対応3における、依頼内容の打ち合わせをします。

・本人と当方が面談して、所有者の判断能力の状況を確認します。

・現実的な賃貸借契約方法を検討します。

・その後の対応があるか、検討します。

②次回の業務形態や報酬についてご説明します。

③そのうえで依頼するかご判断下さい。

＊対応3＊　業務委託　その1（売却に関して）

（1）弊社とご相談者間で業務委託契約を締結します。

（2）当方あるいは、司法書士と本人面談をして、所有者の判断能力の状況を確認します。

（3）成年後見制度を利用するか判断します。

（4）不動産の売却を前提とした成年後見の利用が決定したら、家庭裁判所への申し立てをします。

・自己申請は可能ですが、専門家に依頼する方法を提案します。

（5）法定後見人が決まったら、不動産売却について打ち合わせ、売出価格を決定します。

（6）弊社と成年後見人が不動産の売却に関して打ち合わせをします。

（7）弊社と成年後見人間で業務委託契約締結をし、業務実行します。

・確定測量図がなければ原則作成します。

・越境物があれば売却するための対応をします。

（8）販売準備をします。（1週間程度）

・不足があれば物件再調査、ライフライン調査

・現地写真撮影

・販売図面作成等

（9）販売開始します。

・2週間に1度、業務活動報告します。

＊対応3＊　業務委託　その2（賃貸・有効活用に関して）

 （1）具体的な方法は、様々なケースがありますので、個別相談の上決定しますが、業務を依頼する場合は、弊社とご相談者間で業務委託契約を締結します。

（2）賃貸募集の準備をします（1週間程度）

・不足があれば物件再調査

（3）賃貸募集活動を開始します。

 

・2週間に1度、業務活動報告します。

＊対応4＊　成約または未成約　その1（売却）

 結果1　成約となった場合の流れ

（1）買主との手付契約を締結します。

（2）買主との残金決済、引渡し、登記手続きします。

（3）業務完了。調査報告業務、売却業務、相談料を頂戴します。

＊対応4＊　業務委託　その2（賃貸・有効活用）

 結果1　成約になった場合の流れ

（1）借主との賃貸借契約を締結します。

（2）物件の引渡しをします。

（3）業務完了します。

・業務報酬を頂戴します。

結果2　業務期間終了までに成約に至らなかった場合の流れ

＊選択肢1＊　弊社と業務委託を再契約します。

・対応3の流れを繰り返します。

＊選択肢2＊　終了

・売却業務及び賃貸業務は成功報酬なので、この報酬は頂戴しません。調査報告業務、相談業務報酬を頂戴して、終了します。