よくある相談トップ5


不動産相談4:住宅ローンが支払えなくなった。どうすればいい?

●(青)はクレアの対応 

●(赤)はお客様の選択

*対応1* 60分無料相談(初回相談)

(1)支払えない原因や現在の状況、今後の見通しなど、確認します。

(2)対象不動産の状況を確認します。

・固定資産税納税通知書をご持参いただけると、所在地、地積、面積、評価額等が分かります。

・対象不動産の住所が分かるものをご用意下さい。

・権利証の有無、境界標の有無、地積測量図の有無、越境物の有無 等

(3)建物の状況を確認します。

・建物建築確認申請書や設計図などがあると、把握しやすいです。

・間取り、建物内外装、設備の状況、築年数、増改築等を確認します。

・建物の耐震性についても確認する場合があります。

(4)この問題の改善には、下記の4つの対応が考えられます。

その1 取引金融機関に対して借入条件変更を打診します。

その2 他の金融機関への借り換えを打診します。

その3 取引金融機関に任意売却を打診します。

その4 競売対策を検討します。

(5)初回相談なので可能な限りですが、内容をご説明のうえシムラの所見をお話しします。

*選択肢1* 業務を依頼しない場合は終了
・初回相談は無料となります。
*選択肢2* 業務を依頼する場合は、対応2へ

①次回の対応2における、依頼内容の打ち合わせをします。

②下記から事前に実施する調査内容を確認し、業務形態や報酬についてご説明します。

Ⅰ.基礎調査報告業務

(ア)対象不動産の詳細調査(行政、法務局、現地※敷地外から)

(イ)物件概要書作成・提出及び報告

Ⅱ.詳細調査報告業務

(ウ)敷地内に入り建物の外回り及び建物室内の現地調査(以下、現地確認といいます)

(エ)地価市場調査(以下、地価相場といいます)

(オ)賃料市場調査(以下、賃料相場といいます)

Ⅲ.オプション調査報告業務

(カ)対象不動産によって必要な調査

Ⅳ.簡易調査報告業務

(キ)机上で出来る範囲の調査

尚、上記の調査報告業務は有料となります。

第2回目の相談には簡易調査報告業務(謄本取得等実費のみ頂戴します)が必須です。

③ご検討のうえ、依頼するかご判断下さい。

 

*対応2* 業務委託

(1)業務内容をご説明します。

(2)業務委託契約締結します。

・上記4つの対応から適切な業務を選定します。

(3)業務開始します。

・上記4つの対応から適切な業務を実行します。

その1. 取引金融機関に対して借入条件変更を打診します。

ただ、打診、最初の切り出しはお手伝いできますが、ご本人でないと金融機関が応じないはずですので、詳細はご本人に対応していただいて、シムラは後方支援します。

結果1 無事に条件変更ができて問題が解消した場合

・相談料を頂戴し、業務は終了します。

 

結果2 条件変更ができなかった場合

*選択肢1* 業務は依頼しない。もしくは、他の方に依頼する。
・相談料を頂戴し業務は終了します。
*選択肢2* 更に業務を依頼する場合は、その2へ

 ・その1は、対応5へ移行しません。

 

その2.他の金融機関への借り換えを打診します。

 結果1 無事に借り換えができた場合

・報酬を頂戴し、業務は終了します。

結果2 借り換えができない場合

*選択肢1* 業務は依頼しない。もしくは、他の方に依頼する。
・相談料を頂戴し業務は終了します。
*選択肢2* 借り換えが出来ない場合でも、更に業務を依頼する場合は、その3へ

 ・その2は、対応5へ移行しません。

 

その3.取引金融機関に任意売却の打診及び条件交渉をします。

結果1 任意売却に応じてもらえる。その場合は対応3へ

結果2 任意売却に応じてもらえない。その場合はその4へ

その4.競売対策

 ・競売対策について再度ご説明します。

 

*選択肢1* 業務は依頼しない。もしくは、他の方に依頼する。
・相談料を頂戴し業務は終了します。
*選択肢2* 継続して依頼する場合は、対応5へ

 

*対応3* 任意売却業務

(1)任意売却の注意点を再度ご説明します。

(2)弊社と業務委託契約を締結します。

・この業務委託契約には、任意手続き業務と売却業務の2本立てとなります。

(3)金融機関との条件交渉をします。

結果1 条件交渉が成立した場合 

*選択肢1* 業務は依頼しない。
・任意売却手続き業務報酬を頂戴します。
*選択肢2* 更に業務を依頼する場合は、対応2その4へ

 (4)金融機関との条件内容をご説明します。

 

結果2 条件交渉が成立しなかった場合

*選択肢1* 業務は依頼しない。
・任意売却手続き業務報酬を頂戴します。
*選択肢2* 売却業務を依頼する場合は、対応4へ

 

*対応4* 売却業務依頼

 (1)業務内容をご説明します。

・販売活動期間、内容、報告方法、報酬についてのご説明をします。

(2)売出し価格を決定します。

(3)弊社との業務委託契約を締結します。

(4)業務実行します。

・確定測量図がなければ原則作成します。

・越境物があれば売却するための対応をします。

(5)販売準備します。(1週間程度)

・不足があれば物件再調査、ライフライン調査

・現地写真撮影

・販売図面作成等

(6)販売開始します。

・2週間に1度、業務活動を報告します。

・その後は、対応6へ

*対応5* 競売対策

(1)競売対策について再度ご説明します。

(2)長期戦なので、弊社と180日の不動産顧問契約を締結していただきます。

・落札者との直接交渉はできませんので、後方支援となります。主な内容は下記の通りです。

①競売の流れを把握して、必要以上の心配をせず、落ち着いて適切に対応できるようサポートします。

②任意売却へ切り替えられるか打診する。(但し、任意売却交渉が不調に終わる場合もあります)

③自己破産の申し立てを検討する。(専門家である弁護士をご紹介します)

④親族やプロに入札してもらい、知っている方が無事落札できたら、賃借人として継続して居住できるようサポートします。

(3)業務開始

(4)180日の顧問契約期間で、業務は終了します。

・業務報酬を頂戴します。

*対応6* 成約または未成約

 ・対応4における内容になります。

結果1 成約になった場合の流れ

(1)金融機関から売却のための最終内部決済を受けます。

(2)買主との手付契約締結をします。

(3)買主との残金決済、引渡し、登記手続きをします。

・業務完了し、業務報酬を頂戴します。

 

結果2 未成約の場合の流れ

*選択肢1* 売却期間満了につき任意売却終了。任意売却の条件変更、対応3(2)から再スタートします。
*選択肢2* 対応2その4の競売対策をご検討いただきます。
 
*選択肢3* 弊社との契約を終了します。

・任意売却手続き業務報酬を頂戴し、業務は終了します。

 

補足※記載の「売却」には、贈与も含まれます。
※記載の「売却業務に伴う契約」には、媒介契約及び業務委託契約が含まれます。
※低廉な空家等の売却における仲介手数料の特例の適用があります。
※売却価格が800万円に満たない場合、仲介業務を伴わない業務受託を原則としています。