よくある相談トップ５
●（青）はクレアの対応
●（赤）はお客様の選択
（1）支払えない原因や現在の状況、今後の見通しなど、確認します。
（2）対象不動産の状況を確認します。
・固定資産税納税通知書をご持参いただけると、所在地、地積、面積、評価額等が分かります。
・対象不動産の住所が分かるものをご用意下さい。
・権利証の有無、境界標の有無、地積測量図の有無、越境物の有無 等
（3）建物の状況を確認します。
・建物建築確認申請書や設計図などがあると、把握しやすいです。
・間取り、建物内外装、設備の状況、築年数、増改築等を確認します。
・建物の耐震性についても確認する場合があります。
（4）この問題の改善には、下記の4つの対応が考えられます。
その1 取引金融機関に対して借入条件変更を打診します。
その2 他の金融機関への借り換えを打診します。
その3 取引金融機関に任意売却を打診します。
その4 競売対策を検討します。
（5）初回相談なので可能な限りですが、内容をご説明のうえシムラの所見をお話しします。
①次回の対応2における、依頼内容の打ち合わせをします。
②下記から事前に実施する調査内容を確認し、業務形態や報酬についてご説明します。
Ⅰ.基礎調査報告業務
（ア）対象不動産の詳細調査（行政、法務局、現地※敷地外から）
（イ）物件概要書作成・提出及び報告
Ⅱ.詳細調査報告業務
（ウ）敷地内に入り建物の外回り及び建物室内の現地調査（以下、現地確認といいます）
（エ）地価市場調査（以下、地価相場といいます）
（オ）賃料市場調査（以下、賃料相場といいます）
Ⅲ.オプション調査報告業務
（カ）対象不動産によって必要な調査
Ⅳ.簡易調査報告業務
（キ）机上で出来る範囲の調査
尚、上記の調査報告業務は有料となります。
第2回目の相談には簡易調査報告業務（謄本取得等実費のみ頂戴します）が必須です。
③ご検討のうえ、依頼するかご判断下さい。
（1）業務内容をご説明します。
（2）業務委託契約締結します。
・上記4つの対応から適切な業務を選定します。
（3）業務開始します。
・上記4つの対応から適切な業務を実行します。
その1. 取引金融機関に対して借入条件変更を打診します。
ただ、打診、最初の切り出しはお手伝いできますが、ご本人でないと金融機関が応じないはずですので、詳細はご本人に対応していただいて、シムラは後方支援します。
結果1 無事に条件変更ができて問題が解消した場合
・相談料を頂戴し、業務は終了します。
結果2 条件変更ができなかった場合
・その1は、対応5へ移行しません。
その2.他の金融機関への借り換えを打診します。
結果1 無事に借り換えができた場合
・報酬を頂戴し、業務は終了します。
結果2 借り換えができない場合
・その2は、対応5へ移行しません。
その3.取引金融機関に任意売却の打診及び条件交渉をします。
結果1 任意売却に応じてもらえる。その場合は対応3へ
結果2 任意売却に応じてもらえない。その場合はその4へ
その4.競売対策
・競売対策について再度ご説明します。
（1）任意売却の注意点を再度ご説明します。
（2）弊社と業務委託契約を締結します。
・この業務委託契約には、任意手続き業務と売却業務の2本立てとなります。
（3）金融機関との条件交渉をします。
結果1 条件交渉が成立した場合
（4）金融機関との条件内容をご説明します。
結果2 条件交渉が成立しなかった場合
（1）業務内容をご説明します。
・販売活動期間、内容、報告方法、報酬についてのご説明をします。
（2）売出し価格を決定します。
（3）弊社との業務委託契約を締結します。
（4）業務実行します。
・確定測量図がなければ原則作成します。
・越境物があれば売却するための対応をします。
（5）販売準備します。（１週間程度）
・不足があれば物件再調査、ライフライン調査
・現地写真撮影
・販売図面作成等
（6）販売開始します。
・2週間に1度、業務活動を報告します。
・その後は、対応6へ
（1）競売対策について再度ご説明します。
（2）長期戦なので、弊社と180日の不動産顧問契約を締結していただきます。
・落札者との直接交渉はできませんので、後方支援となります。主な内容は下記の通りです。
①競売の流れを把握して、必要以上の心配をせず、落ち着いて適切に対応できるようサポートします。
②任意売却へ切り替えられるか打診する。（但し、任意売却交渉が不調に終わる場合もあります）
③自己破産の申し立てを検討する。（専門家である弁護士をご紹介します）
④親族やプロに入札してもらい、知っている方が無事落札できたら、賃借人として継続して居住できるようサポートします。
（3）業務開始
（4）180日の顧問契約期間で、業務は終了します。
・業務報酬を頂戴します。
・対応4における内容になります。
結果1 成約になった場合の流れ
（1）金融機関から売却のための最終内部決済を受けます。
（2）買主との手付契約締結をします。
（3）買主との残金決済、引渡し、登記手続きをします。
・業務完了し、業務報酬を頂戴します。
結果2 未成約の場合の流れ
・任意売却手続き業務報酬を頂戴し、業務は終了します。