よくある相談トップ5


 

相続相談1:遺産共有になっている不動産を売却したい

●(青)はクレアの対応 

●(赤)はお客様の選択

*対応1* 60分無料相談(初回相談)

 (1)共有者間の問題点を把握します。

・遺産分割できるか、出来ていない場合の理由

(2)対象不動産の状況を確認します。

・固定資産税納税通知書をご持参いただけると、所在地、地積、面積、評価額等が分かります。

・対象不動産の住所が分かるものをご用意下さい。

・権利証の有無、境界標の有無、地積測量図の有無、越境物の有無 等

(3)建物の状況を確認します。

・建物建築確認申請書や設計図などがあると、把握しやすいです。

・間取り、建物内外装、設備の状況、築年数、増改築等を確認します。

・建物の耐震性についても確認する場合があります。

(4)その他の資産があれば概算をお聞きする場合があります。

(5)初回相談なので可能な限りですが、遺産分割と売却について、シムラの所見をお話しします。

*選択肢1* 業務を依頼しない場合は終了
・初回相談は無料となります。
*選択肢2* 業務を依頼する場合は、対応2へ

①次回の対応2における、依頼内容の打ち合わせをします。

②下記から事前に実施する調査内容を確認し、業務形態や報酬についてご説明します。

Ⅰ.基礎調査報告業務

(ア)対象不動産の詳細調査(行政、法務局、現地※敷地外から)

(イ)物件概要書作成・提出及び報告

Ⅱ.詳細調査報告業務

(ウ)敷地内に入り建物の外回り及び建物室内の現地調査(以下、現地確認といいます)

(エ)地価市場調査(以下、地価相場といいます)

(オ)賃料市場調査(以下、賃料相場といいます)

Ⅲ.オプション調査報告業務

(カ)対象不動産によって必要な調査

Ⅳ.簡易調査報告業務

(キ)机上で出来る範囲の調査

尚、上記の調査報告業務は有料となります。

第2回目の相談には簡易調査報告業務(謄本取得等実費のみ頂戴します)が必須です。

③ご検討のうえ、依頼するかご判断下さい。

 

*対応2* 面談(2回目相談)

(1)調査報告業務をします。

(2)具体的な解決方法を探り解決策を提示します。

・分割内容の問題

・売却価格の問題

・人の問題 等

*選択肢1* 業務は依頼しない。もしくは、他の方に依頼する。
・調査報告業務報酬及び相談料を頂戴し、終了します。
*選択肢2* 解消に向けた業務を依頼する場合は、対応3へ

①次回の対応3における、依頼内容の打ち合わせをします。

②次回の業務形態や報酬についてご説明します。

③そのうえで依頼するかご判断下さい。 

 

*対応3* 業務委託

(1)業務内容を再度ご説明します。

・遺産分割手続き業務と売却業務の2本立てとなります。

(2)弊社と遺産分割手続き業務委託契約を締結します。

①共有者とお会いしてご希望を伺います。

②共有当事者の利害一致を打診します。

・但し、当事者の代理行為はできません。あくまでも情報伝達行為となります。 

結果1 一致(合意)しない場合

・調査報告業務報酬及び相談料を頂戴し、終了します。

結果2 一致(合意)した場合は、(3)へ

(3)合意に至れば、必要に応じて遺産分割協議書を作成し、登記手続きをします。

*選択肢1* 業務を完了
・調査報告業務報酬、相談料、分割手続業務報酬を頂戴し、終了します。
*選択肢2* 更に、売却の依頼をする場合は、対応4へ

 

*対応4* 業務依頼2

 (1)業務内容をご説明します。

・販売活動期間、内容、報告方法、報酬についてのご説明をします。

(2)売出し価格を決定します。

(3)弊社と業務委託契約を締結します。

(4)業務実行します。

・確定測量図がなければ、原則作成します。

・越境物があれば、売却するための対応をします。

(5)販売準備をします。(1週間程度)

・不足があれば物件再調査、ライフライン調査をします。

・現地写真撮影

・販売図面作成等

(6)販売開始します。

・2週間に1度、業務活動報告します。

 

*対応5* 成約または未成約

結果1 成約になった場合の流れ

(1)買主との手付契約締結します。

(2)買主との残金決済、引渡し、登記手続きをします。

(3)業務を完了。調査報告業務報酬、遺産分割手続業務報酬、売却業務報酬、相談料を頂戴します。 

結果2 業務期間終了までに成約に至らなかった場合の流れ

*選択肢1* 弊社との業務委託を再契約します。
・対応4の流れを繰り返します。
*選択肢2* 終了

・売却業務は成功報酬なので、頂戴しません。調査報告業務報酬、相談料、分割手続業務報酬を頂戴し、終了します。 

 

補足※記載の「売却」には、贈与も含まれます。
※記載の「売却業務に伴う契約」には、媒介契約及び業務委託契約が含まれます。
※低廉な空家等の売却における仲介手数料の特例の適用があります。
※売却価格が800万円に満たない場合、仲介業務を伴わない業務受託を原則としています。