空家相談


横浜市空家等対策協議会委員

横浜市居住支援協議会幹事

NPO法人横浜市まちづくりセンター 流通・管理部会長

NPO法人横浜プランナーズネットワーク 副理事長


空き家相談

年々増え続けると予想される空き家ですが、人口減少のこの時代ですから避けられない現状です。

つまり、総世帯数より総住宅数が益々上回ってくることになります。

家を買う人、借りる人が減るなかで、空き家問題をどう捉えたらいいのか?

 

空き家対策の基本的な考え方の手順は

1.管理する

2.自分で使う

3.売却・処分する

4.貸す・活用する

となります。

 

ただ、空き家つまり不動産は個別性が極めて高いし、様々な法的規制に縛られていますので、専門家のアドバイスが必要と考えています。

弊社も時代のすうせいを見極めて、対応策をご提供していく所存です。

管理する

空家にする理由の第1位が物置代わりに使っている。第2位が困っていないからです。

ご自分の所有物ですから、空家にしておくのは自由ですが、管理不全を起こしてしまうと本末転倒です。

 

また、特に横浜市では、令和3年8月1日より「横浜市空家等に係る適切な管理、措置等に関する条例」が施工され、建物所有者の管理責任が問われることになりました。

 

戸建の管理不全で、近隣からの苦情で多いのは、庭に樹木や草木の繁茂、塀や外装、屋根の腐朽による被害、火災や野生動物の生殖、防犯面からの心配もあります。

 

樹木の剪定や草木の伐採は「早めに、定期的に、必要なところだけ」行うことがポイントです。

 

屋根、外装、塀は先に点検することをお勧めします。これも腐朽が認められたら、早めに補修する。木材は水と虫により腐朽し、鉄筋コンクリートは水により腐朽します。発見したら、よにかく応急処置です。

自分で使う

お金を掛けない改修工事のご相談も承ります。改修ポイントは、「掃除する、塗る、入れ替える」+ DIYする、DIY仲間と行うです。

売却する・処分する

いくらで売れるか、先ずは査定です。不動産流通市場にのる物件であれば、実行するか否かの選択のみです。

問題は、価格がつかない、あるいは低廉な物件です。

事例

⑴ 秦野市で10年間空家だった長屋。昭和52年分譲当時、宅地造成後地盤補強せず、建物を建築したことで、盛土側に向けて建物が傾いている。

年間固定資産税額で引き取って、土台と柱の耐震補強工事、断熱補強工事、室内の床を水平にする工事を含め、大規模な改修工事及びDIY工事を行い、ペット飼育可の戸建賃貸として蘇らせました。

 

⑵ 青梅市で敷地の隣接に崖を背負っている空家で、既存の木造建物と同仕様での建て替えが出来ない物件でした。

安価で販売活動をしましたが、買い手が見付からず、最終的には地元の不動産買取業者さんに、建物解体代金を、売主さんが買主さんに支払って、受け取っていただいただきました。

負動産化した物件を相続で残してほしくない。と推定相続人である、お子様の強い思いから決断されました。

貸す・活用する

事例

⑴ シェアハウス

感共建築ラボ提案シェアハウス「ガーデンサロン北千住」女性専用

 

⑵ ゲストハウス・民泊

専門家にサポートしてもらう。

お役立ち情報

 

⑶ コミュニティカフェ

空きテナントを利用。横プラがプロデュースした、金沢区西柴NPO法人桜茶屋にししば地元民の憩い・コミュニティーの場を提供

 

⑷ 福祉利用転用

空きテナントの賃貸人として、放課後児童クラブ、

第2学童クラブとんぼさんを選ばれた大家さん。地域の子供たちのために決断されました。

 

⑸ DIY型

①自社保有物件 空家相談を経て購入、大規模改修工事 + DIYリフォーム

 

②自社管理物件 DIY型賃貸借契約

最初は、建築基準法上の道路に接していない戸建売却依頼でした。なかなか売れず、諦めていた際に、大家さんから「知り合いで家を借りたい方がいる」とのご連絡がありました。ただ、大家さんとしては、売却するご希望から、賃貸にするために修繕するお気持ちはありませんでした。一方、借主さんはアクティブな方で、「大丈夫です。自分で直します!」とのこと。そこで、お二方に提案したのが、DIY大家型賃貸です。

ポイント・賃料は相場よりも抑えることで、貸主の借主に対する使用収益義務を免除してもらうこと
・基本的には修繕費用は借主が負担すること
・退却時に、借主の原状回復義務を免除すること
・借主の造作買取請求権を免除すること
・借り手側と貸し手側との信頼関係が重要

 

③大家さんDIYアパート

再建築不可物件を購入した、所有者バージョン

認定NPO法人くるみ一未来

 

⑹ 居住支援住宅確保要配慮者向け住宅

〈生活保護者の受け入れ 弊社管理物件 逗子市木造アパート〉

住宅確保要配慮者である生活保護者さんにご入居いただきました。

相続された昭和44年築の木造アパートで、10年以上空家の状態で引き継がれました。最初に部屋を拝見した時は、土足でないと入れない状態で、賃貸するにはかなり手直しが必要だという印象でした。

 

ところが、事情があった知人から、すぐ入居できる格安の物件がないかとの連絡があって、ダメもとで紹介したところ、自分で掃除するから入居させてほしいとの事。

大家さんもびっくりでしたが、このことをきっかけに「DIY大家」に目覚め、次々とお部屋手直しを開始。一時は、全8世帯のうち6部屋貸していた時期があります。

 

ピークは過ぎて、しばらく入居者が決まらない月日が2年くらい続きました。

そんな折、喜んで入居を希望していただいた方が、住宅確保要配慮者で生活保護者さんだったのです。

申込を頂いた際に、住まわれていた場所は、部屋が仕切られていた借宿で、プライベートが保たれず、悩んでいらっしゃいました。

プライベート空間を確保できる、ということが、夢のようだったと思います。

管理会社の立場から思う入居のポイント・生活保護受給するようになった経緯を知る、理解して大家さんに伝える。
・大家さんには、生活的弱者の側面を持つのが、住宅確保要配慮者であることを理解してもらう。
・入居にあたって、借主さんと面談し、大家さんに迷惑をかけないよう、トラブルを起こさないよう十分理解してもらう。
・入居後も本人が不自由なことがあれば、フォローすることも心得てもらう。買い手側と貸し手側との信頼関係が重要

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