よくある相談トップ5


空家相談5:管理不全で空家の近隣から苦情が来ている。どうしたらいい?

●(青)はクレアの対応 

●(赤)はお客様の選択

対応1 60分無料相談(初回相談)

(1)クレームの原因を特定します。

(2)クレームの原因を改善する策をご提示します。

(3)対象不動産をどうされたいか、ご希望を伺います。

方向性1 売却したい

方向性2 活用したい

方向性3 クレームの原因を改善のうえ、現状維持

(4)「空家等対策特別措置法)に示す、放置し続けた空家のリスクについてご説明します。

(5)対象不動産の状況を確認します。

・固定資産税納税通知書をご持参いただけると、所在地、地積、面積、評価額等が分かります。

・対象不動産の住所が分かるものをご用意下さい。

・権利証の有無、境界標の有無、地積測量図の有無、越境物の有無 等

(6)建物の状況を確認します。

・建物建築確認申請書や設計図などがあると、把握しやすいです。

・間取り、建物内外装、設備の状況、築年数、増改築等を確認します。

・建物の耐震性についても確認する場合があります。

(7)初回相談なので可能な限りですが、売却、活用、現状維持について、シムラの所見をお話しします。

選択肢1 業務を依頼しない場合は、終了です。

・初回相談は無料となります。

選択肢2 お手伝いが必要である場合は、対応2へ

①次回の対応2における、依頼内容の打ち合わせをします。

②下記から事前に実施する調査内容を確認し、業務形態や報酬についてご説明します。

Ⅰ.基礎調査報告業務

(ア)対象不動産の詳細調査(行政、法務局、現地※敷地外から)

(イ)物件概要書作成・提出及び報告

Ⅱ.詳細調査報告業務

(ウ)敷地内に入り建物の外回り及び建物室内の現地調査(以下、現地確認といいます)

(エ)地価市場調査(以下、地価相場といいます)

(オ)賃料市場調査(以下、賃料相場といいます)

Ⅲ.オプション調査報告業務

(カ)対象不動産によって必要な調査

Ⅳ.簡易調査報告業務

(キ)机上で出来る範囲の調査

尚、上記の調査報告業務は有料となります。

第2回目の相談には簡易調査報告業務(謄本取得等実費のみ頂戴します)が必須です。

③ご検討のうえ、依頼するかご判断下さい。

対応2 面談(第2回相談)

(1)基礎調査報告業務をします。

(2)ご希望を伺いながら、方向性を決めていきます。

方向性1 売却したい

・地価相場の報告をします。

・売却価格をご提示します。

方向性2 活用したい

・賃料相場の報告をします。

・現地確認した場合は報告します。

方向性3 クレームの原因を解消後は、しばらくそのままにしておきたい

・クレームの原因の改善方法をご説明します。

・管理不全を防ぐ管理契約を提案します。

選択肢1 業務を依頼しない。もしくは、他の方に依頼する。

・実施した調査業務報酬及び相談料を頂戴し、終了します。

選択肢2 業務を依頼の場合は、対応3へ

①次回の対応3における、依頼内容の打ち合わせをします。

②次回の業務形態や報酬についてご説明します。

③そのうえで依頼するかご判断下さい。

対応3 業務依頼

方向性1 売却したい

(1)業務内容をご説明します。

・販売活動期間、内容、報告方法、報酬についてのご説明をします。

(2)売出し価格を決定します。

(3)弊社と業務委託契約を締結します。

(4)業務実行します。

・確定測量図がなければ原則作成します。

・越境物があれば売却するための対応をします。

(5)販売準備をします。(1週間程度)

・不足があれば物件再調査、ライフライン調査をします。

・現地写真撮影

・販売図面作成等

(6)販売開始します。

・2週間に1度、業務活動を報告します。

 

方向性2 活用したい

(1)業務内容をご説明します。

・募集活動期間、内容、報告方法、報酬についてのご説明をします。

(2)賃料を決定します。

(3)弊社と業務委託契約を締結します。

(4)業務実行します。

(5)募集準備をします。(1週間程度)

・現地写真撮影

・募集図面作成等

(6)募集開始します。

・2週間に1度、業務活動報告します。

 

方向性3 クレームの原因を改善後は、しばらくそのままにしておきたい

(1)業務内容をご説明します。

・クレームの原因の改善対応を実施します。

・業務管理不全を防ぐ管理契約をご提案します。

・活動期間、内容、報告方法、報酬についてのご説明をします。

(2)弊社と業務委託契約を締結します。

(3)業務実行します。

(4)募集開始します。

・1ヶ月1度、業務活動報告します。

対応4 成約または未成約

方向性1 売却したい

結果1 成約になった場合の流れ

(1)買主との手付契約を締結します。

(2)買主との残金決済、引渡し、登記手続きをします。

(3)業務終了します。

・調査報告業務報酬、売却業務報酬、相談料を頂戴し、終了します。

結果2 業務期間終了までに成約に至らなかった場合の流れ

選択肢1 弊社との業務委託を再契約します。

・対応3の流れを繰り返します。

選択肢2 終了します。

・売却業務は成功報酬なので、頂戴しません。調査報告業務報酬、相談料を頂戴し、終了します。

方向性2 活用したい

結果1 成約になった場合の流れ

(1)借主との賃貸借契約を締結します。

(2)物件の引渡しをします。

(3)業務終了します。

・調査報告業務報酬、賃貸業務報酬、相談料を頂戴します。

結果2 業務期間終了までに成約に至らなかった場合の流れ

選択肢1 弊社との業務委託を再契約します。

・対応3の流れを繰り返します。

選択肢2 終了します。

・賃貸業務は成功報酬なので、頂戴しません。調査報告業務報酬、相談料を頂戴し、終了します。

補足※記載の「売却」には、贈与も含まれます。
※記載の「売却業務に伴う契約」には、媒介契約及び業務委託契約が含まれます。
※低廉な空家等の売却における仲介手数料の特例の適用があります。
※売却価格が800万円に満たない場合、仲介業務を伴わない業務受託を原則としています。